全部房款分12年支付完毕？法院：不合常理

近日，上海青浦法院审结了一起

房屋买卖合同案件

买家曹先生起诉卖家赵女士

要求赵女士退还收取的购房定金20万元

原因是双方签订居间协议后

曹先生想变更约定好的付款时间和期限

关键是付款期限还不短

整整十二年

每年付款63万余元

赵女士有足够耐心

等待十二年后再收齐房款吗

法院是否会支持曹先生的主张？

原告曹先生（买方）诉至法院，请求判令：

被告赵女士（卖方）返还定金人民币20万元，并解除房地产买卖协议。事实和理由：2019年6月原、被告经中介公司介绍，签订房地产买卖居间协议，约定以总价763万元价格购买青浦区沪青平公路涉案房屋）。曹先生支付定金20万元。后曹先生与赵女士协商，希望变更付款方式，遭拒绝，故诉至法院。

被告赵女士（卖方）辩称：

不同意退还定金。双方已就网签、付款金额、付款时间等都作了明确约定。但曹先生未履行合同约定义务，自己有权不返还定金，且保留后续追究其违约责任的权利。

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法院审理查明：

2019年6月，赵女士（出售人、被告）与曹先生（买受人、原告）及中介公司签订房地产买卖居间协议。约定：总房价为763万元，定金20万元、首期房款268万元（含定金）、第二期房款493万元以银行贷款方式支付、尾款2万元；双方应于2019年10月30日前签订《上海市房地产买卖合同》，于同年12月30日前办理产权过户等手续等。

曹先生实际支付购房定金20万元。

后因曹先生资金受限，提出房款的付款方式为分期12年、每年635,834元分期支付，赵女士未同意。

赵女士遂向曹先生寄发履约催告书及解除合同通知书。

关于房款支付问题，双方在买卖协议中约定第二期曹先生通过银行贷款，且如贷款申请未经贷款银行审核通过或审核通过的额度不足申请额度，应于双方至交易中心申请办理产权过户前将房款以现金形式补足并支付给赵女士。

曹先生在协议签订后，仅支付定金20万元便再未履行后续房款支付义务，构成逾期付款。

法院认为，合同当事人需要变更合同主要条款必须双方达成一致，任何一方不得擅自变更或者解除合同，否则构成违约。

购买商品房不同于一般商品买卖，购房人应对自身资金准备情况和支付能力有充分预判，并在贷款不足时自行采取相应解决措施。如双方在合同条款中已明确约定贷款不足时需另行补足，故买方对自身的资金筹措能力应有充分预见和准备，单方要求将付款期限调整为12年既不符合一般交易习惯和常理，也未得到卖方同意，缺乏合同依据，法院难以支持。故法院驳回了曹先生的全部诉讼请求。

法官说法

在房屋买卖合同中，当事人应重点关注房款支付时间节点及具体金额。在约定的时间点未能足额付款即可能构成违约。

对于约定因贷款办理不成需要用现金补足的，购房人需预估好自己的资金支付能力，避免承担违约后果。

撰稿 | 申　研

编辑 | 朱晶晶

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